Jak inwestować w nieruchomości bez kupowania klasycznej kawalerki pod wynajem?

Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości, chociaż wciąż prym wiodą lokaty. Co jest korzystniejsze i jaka jest alternatywa do zakupu mieszkania pod wynajem?

Większość Polaków wciąż trzyma zgromadzone środki na rachunku bankowym lub na lokacie. Wśród inwestorów coraz większą popularnością cieszą się również nieruchomości. Opłacalność takich inwestycji często jest zestawiana ze wspomnianymi lokatami bankowymi lub obligacjami skarbowymi. Wielu inwestorów nie potrafi jednak prawidłowo porównać rentowności tych dwóch rodzajów inwestycji ze względu na to, że nieruchomości nie tylko dają dochody z najmu, ale także rosną na wartości, a z drugiej strony wymagają nakładów w postaci remontów i kosztów zarządzania.

Co w takim razie jest bardziej opłacalne? I co zrobić w przypadku braku wystarczających środków na zakup mieszkania pod wynajem?

Polacy może niezbyt chętnie inwestują, ale jeśli już to robią, to często wybierają nieruchomości

Zainteresowanie Polaków nieruchomościami nadal może nie jest tak duże jak lokatami czy obligacjami (uznawanymi dość zgodnie za najłatwiejsze i jedne z bezpieczniejszych metod lokowania kapitału), ale za to – ciągle rośnie. Z danych Metrohouse wynika, że w I kwartale 2022 r. 38% transakcji zrealizowanych za pośrednictwem agentów tej firmy można było zakwalifikować jako transakcje inwestycyjne. Rok później odsetek ten wzrósł aż do 44% (przy czym mowa o nieruchomościach z rynku wtórnego).

Osoby, które dopiero rozważają zakup nieruchomości na wynajem najczęściej interesuje jednak to, ile można zarobić na wynajmie mieszkania. Oczywiście jest to uzależnione od wielu czynników (takich jak lokalizacja nieruchomości, jej metraż, rozkład, czy to, w jaki sposób został sfinansowany jej zakup), jednak z szacunków HREIT wynika, że na wynajmie lokalu mieszkalnego w dużym mieście można zarobić w ciągu roku równowartość 5-6% kosztów nabycia nieruchomości. Co istotne, szacunki te uwzględniają już koszty utrzymania lokalu, podatek od nieruchomości, a nawet to, że przez co najmniej jeden miesiąc w roku mieszkanie będzie stało puste. Dodatkowo warto pamiętać, że mowa tu o najmie długoterminowym, w ramach którego umowa najmu jest zawierana na co najmniej kilka miesięcy. Zyski z najmu krótkoterminowego (czyli wynajmowania mieszkania np. turystom) mogą być znacznie wyższe.

Nie należy również zapominać o wzroście wartości nieruchomości i o tym, że jak głosi stare branżowe powiedzenie: "na nieruchomości zarabiasz w momencie jej zakupu". Oznacza to, że kupując okazyjnie dobrą nieruchomość, w cenie poniżej aktualnych cen rynkowych, od razu "zabezpieczamy" sobie zysk z potencjalnej sprzedaży w przyszłości. A zysk ten może wynieść śmiało nawet 20-30% - jeśli nałożymy na siebie okazyjny zakup, podniesienie wartości poprzez remont oraz czas, który zwykle gra na naszą korzyść, podnosząc wartość nieruchomości.

Inwestowanie w nieruchomości a w lokaty bankowe: co wygrywa?

Osoby niechętne inwestowaniu w nieruchomości (zwłaszcza pod wynajem) mogą to argumentować tym, że zysk z najmu na poziomie 5-6% wartości nieruchomości rocznie nie jest wcale tak atrakcyjny w zestawieniu z zyskami z lokat bankowych. Na przykład obecnie (styczeń 2024 r.) można znaleźć oferty lokat oprocentowanych na poziomie 6-7% w skali roku. Problem polega jednak na tym, że o ile lokata bankowa to dobra i bezpieczna forma lokowania kapitału, o tyle nie jest pozbawiona pewnych wad.

Po pierwsze, o ile oprocentowanie wynosi obecnie 6-7% w skali roku, to oferta ta obejmuje zazwyczaj okres od 2 do 6 miesięcy; po tym czasie oprocentowanie ulega znaczącemu zmniejszeniu (o ile klient chce kontynuować prowadzenie lokaty). Dodatkowo oprocentowanie lokat może mocno zmieniać się na przestrzeni roku; im niższe stopy procentowe, tym mniejsza szansa na naprawdę atrakcyjną ofertę. Tymczasem rentowność inwestycji w mieszkanie pod wynajem jest odporniejsza na czynniki zewnętrzne, a w dodatku właściciel czerpie z niego zyski przez cały rok (lub jego zdecydowaną większość).

Nie bez znaczenia jest również fakt, że w przypadku lokaty zysk stanowią jedynie odsetki (pomniejszone o podatek Belki). Tymczasem jeśli chodzi o nieruchomości, sytuacja wygląda nieco inaczej. Właściciel wprawdzie musi odprowadzać podatek i ponosić koszty utrzymania lokalu mieszkalnego, ale wartość nieruchomości – zwłaszcza w perspektywie długoletniej – rośnie. Tym samym właściciel mieszkania na wynajem zyskuje podwójnie: z jednej strony na samym najmie (z którego wpływy są regularne), z drugiej – długoterminowo, dzięki wzrostowi wartości nieruchomości.

A o tym, że mieszkania stale zyskują na wartości, najlepiej świadczą statystyki. Jak wynika z danych NBP, średnia cena transakcyjna mkw. lokali mieszkaniowych w Polsce (liczona dla 10 największych rynków nieruchomości w kraju) wynosiła w IV kwartale 2013 r. 4588 zł. W III kwartale 2023 r., a zatem niecałe 10 lat później – 9087 zł, a należy jeszcze mieć na uwadze, że w niektórych miastach (takich jak choćby Warszawa, ale nie tylko) wzrost cen transakcyjnych był jeszcze bardziej dynamiczny. Tym samym w długoterminowej perspektywie wzrost wartości nieruchomości jest praktycznie niezagrożony (nawet jeśli w międzyczasie nastąpią chwilowe korekty).

Co jednak, jeśli ktoś nie zgromadził wystarczającej ilości środków na zakup mieszkania pod wynajem, a jednocześnie nie przekonują go lokaty bankowe? Dobrym rozwiązaniem mogłyby być REIT-y. Niestety, polski rynek od lat oczekuje stosownej ustawy.

Czym są REIT-y, jak w nie inwestować i dlaczego mogłyby być świetną alternatywą do samodzielnego zakupu inwestycyjnego?

REIT (Real Estate Investment Trust) to spółki zajmujące się inwestowaniem w nieruchomości pod wynajem. To, co jest istotne, to fakt, że możliwość inwestowania (poprzez zakup akcji) zyskują osoby fizyczne, które zgromadziły pewne oszczędności, ale nie są w stanie (lub nie chcą) samodzielnie kupić nieruchomości w celach inwestycyjnych. REIT-y inwestują zazwyczaj w mieszkania, biura, centra handlowe, ale i hotele czy magazyny i centra dystrybucyjne; nieruchomości te są później wynajmowane. Ważne jest również to, że jeżeli tego rodzaju spółki chcą korzystać z preferencji podatkowych - muszą wypłacać inwestorom zdecydowaną większość wypracowanego w ten sposób zysku netto w formie corocznych dywidend. Jest to zatem stosunkowo bezpieczna i pewna metoda inwestowania środków.

To, na co należy uważać, to poziom zadłużenia REIT-ów względem korzystania z kapitału akcyjnego. REIT-y nadmiernie zadłużone mogą bowiem przeznaczać zbyt dużą część zysków na obsługę kredytów, o może odbić się na wysokości naszej dywidendy.

W przypadku REIT-ów należy też podkreślić, że na inwestorze nie ciążą dodatkowe obowiązki wynikające z wynajmu mieszkania, jak ma to miejsce w przypadku samodzielnej inwestycji. Niestety, w Polsce wciąż nie stworzono ram prawnych dla REIT-ów, mimo że taki pomysł pojawił się już kilka lat temu. Obecnie słychać jednak pozytywne sygnały ze strony rządzących i temat REIT-ów wraca na tapet.

Podsumowując, Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości, ponieważ zyskują w ten sposób podwójnie: z jednej strony czerpiąc dochody z najmu, z drugiej - dzięki wzrostowi wartości nieruchomości w czasie. Dla osób, które nie mają odpowiednich oszczędności lub np. nie chcą kupować mieszkania pod wynajem na kredyt, świetną opcją mogłaby być inwestycja w akcje REIT-ów, czyli spółek inwestujących w nieruchomości. W Polsce wciąż nie ma jednak przepisów regulujących działanie takich funduszy, co niestety ogranicza pole manewru prywatnym inwestorom i zmusza ich do poszukiwania REIT-ów na giełdach zagranicznych. Miejmy jednak nadzieję, że wkrótce ta sytuacja zmieni się w Polsce na lepsze.

Jeśli chcesz się dowiedzieć jak inwestować z nami w nieruchomości pod wynajem, zapraszamy do kontaktu.