Rynek PRS w Polsce: największe transakcje, spółki, perspektywy
Można zaryzykować tezę, że instytucjonalny najem mieszkań w Polsce rodzi się właśnie na naszych oczach – obecnie sektor PRS skupia w naszym kraju zaledwie niewielki odsetek nieruchomości, ale już budzi ogromne emocje. Można też spodziewać się, że w ciągu najbliższych lat instytucjonalny najem mieszkań będzie rosnąć w siłę. Co to oznacza z perspektywy inwestorów? Jakie duże transakcje zrealizowano do tej pory?
Spis treści:
Polski rynek PRS, czyli narodziny najmu instytucjonalnego w naszym kraju
Rynek najmu w Polsce jest zdominowany przez prywatnych indywidualnych inwestorów; rynek PRS (ang. Private Rented Sector, czyli instytucjonalny najem mieszkań) nadal stanowi niewielki odsetek całego rynku najmu. Z raportu PWC wynika, że na koniec 2023 r. zasoby PRS wzrosły do 16 800 lokali. Należy jednak zaznaczyć, że rynek najmu instytucjonalnego w szczególności rozwinął się w ostatnich latach. Dla porównania, jeszcze w 2022 r. liczba lokali w wynajmie instytucjonalnym wynosiła 10 300, a w pierwszej połowie 2023 r. już 14 700. Rośnie też liczba lokali w budowie. W drugim półroczu zeszłego roku było w budowie 14 000 lokali, czyli o około tysiąc jednostek więcej niż w pierwszej połowie 2023 r.
Inwestorzy prognozują, że w ciągu kilku kolejnych lat udział rynku PRS w rynku nieruchomości powiększy się kilkukrotnie. Do 2028 r. może zostać wybudowanych dodatkowo nawet 55 000 mieszkań na potrzeby najmu instytucjonalnego.
Spółki aktywnie działające na polskim rynku PRS
Resi4Rent
Liderem na polskim rynku PRS jest spółka Resi4Rent. W swoim portfolio ma ponad 4100 lokali. Tylko w ciągu ostatniego roku spółka powiększyła swój zasób mieszkaniowy o 1100 nowych lokali w ramach trzech inwestycji (dwóch w Warszawie, przy ul. Wilanowskiej i Białej Floty oraz jeden we Wrocławiu, przy ul. Jaworskiej). Lokale należące do Resi4Rent mieszczą się w sześciu miastach (Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Gdańsku i Poznaniu). To, na co warto zwrócić uwagę, to fakt, że przez cały poprzedni rok spółka utrzymywała wysokie obłożenie budynków - na poziomie 98-99%.
Interesujące może być też to, że tylko niespełna połowa najemców (45% w 2023 r.) to Polacy; pozostali to cudzoziemcy. Największy odsetek spośród nich stanowią Ukraińcy (23%) i Białorusini (16%), ale nie brakuje też przedstawicieli innych narodowości, w tym Wielkiej Brytanii, Francji, Belgii, Brazylii czy Indii.
Spółka ma również ambitne plany na obecny rok. Resi4Rent zapowiada 5 nowych projektów mieszkaniowych, w ramach których chce zaoferować łącznie ponad 1600 lokali. Firma zamierza skoncentrować swoje tegoroczne działania głównie na Dolnym Śląsku. Powstaną tam 3 spośród 5 inwestycji, z łączną liczbą ok. 950 lokali. Strategicznym celem spółki ma być powiększenie portfolio mieszkań do liczby 10 000 w roku 2025.
Jeśli chodzi o transakcje i finansowanie spółki, na uwagę zasługuje pozyskanie przez Resi4Rent finansowania na budowę portfela mieszkań w abonamencie na kwotę 50 mln euro. Firma uzyskała pod koniec 2022 r. pożyczkę od Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju. Środki mają być przeznaczone na inwestycje na rynku najmu instytucjonalnego w miastach przyjmujących uchodźców z Ukrainy. To jednocześnie pierwsze finansowanie sektora PRS w Polsce przez EBOR.
Vantage Rent
Kolejną spółką, która ma ogromny udział w polskim rynku PRS (wyprzedza ją tylko wspomniana firma Resi4Rent) jest Vantage Development - a właściwie jedna z jej odnóg biznesowych, platforma Vantage Rent, obecna na polskim rynku od ponad trzech lat.
Na koniec 2023 r. platforma Vantage Rent miała w portfolio 2366 mieszkań na wynajem. Lokale znajdują się we Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu w ramach 12 inwestycji. Podobnie jak w przypadku Resi4Rent, poziom wynajęcia lokali w ubiegłym roku sięgnął 98 proc. (nie licząc projektów, które zostały wprowadzone do oferty w drugiej połowie 2023 r.). Należy również dodać, że w budowie jest kolejnych 1200 lokali.
Należy też zwrócić uwagę na fakt, że Vantage Development jest kontrolowana przez niemiecki TAG Immobilien. Grupa TAG, wraz z Vantage, oferuje obecnie w Europie ponad 87 000 mieszkań na wynajem. W Polsce Vantage Rent chce do 2028 r. powiększyć portfolio mieszkań na wynajem do 10 000 lokali.
To, co wyróżnia Vantage Rent, to fakt, że Vantage Development wyemitowała jako spółka obligacje na rynek PRS. Emisja była denominowana w euro. Spółka pozyskała dzięki emisji 24 mln euro. Firma jeszcze w czerwcu 2023 r. zaoferowała inwestorom papiery za 35 mln euro, a zapis złożyło osiem podmiotów. Obligacje mają być wykupione za cztery lata i są zabezpieczone gwarancją udzieloną przez TAG Immobilien. Obligacje trafiły na Catalyst. Warto podkreślić, że to pierwsza tego typu emisja obligacji na rynku PRS. Oprócz tego spółka poinformowała ostatnio o pozyskaniu 90 milionów euro na refinansowanie części portfela mieszkań na wynajem na okres 5 lat od europejskich partnerów finansowych.
PFR Nieruchomości, czyli pierwsza spółka z ofertą mieszkań na wynajem instytucjonalny
Pierwszą spółką, która zaoferowała w Polsce mieszkania na wynajem w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych, była PFR Nieruchomości (PFRN) – powstała w 2013 r., początkowo jako BGK Nieruchomości. Utworzone zostały Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem oraz Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju. Pierwszy z wymienionych, w 2015 r., udostępnił ofertę 124 mieszkań na wynajem na poznańskiej Wildze – była to pierwsza taka oferta w Polsce.
Do zasobu PFR Nieruchomości należy obecnie 5 600 lokali. Należy jednak pamiętać, że 2 900 takich lokali jest albo subsydiowanych przez gminy (poprzez dopłaty do czynszu), albo obowiązują w nich kryteria selekcji najemców. Takie lokale nie są z kolei brane pod uwagę w analizach rynku PRS w Polsce. Warto jednak podkreślić, że spółka zrealizowała łącznie inwestycje mieszkaniowe w 46 lokalizacjach w całej Polsce – i mowa nie tylko o największych miastach, takich jak Kraków, Katowice czy Gdynia, ale też o znacznie mniejszych miejscowościach, pokroju Łowicza, Radomia, Świdnika czy Dębicy.
Ogromne wrażenie robi potencjał inwestycyjny PFR Nieruchomości. Szacuje się, że przy uwzględnieniu obecnego zasobu, projektów będących w trakcie realizacji oraz posiadanego banku ziemi, potencjał inwestycyjny spółki wynosi obecnie ok. 17 000 mieszkań. Należy jednak podkreślić, że w przypadku części z nich (mowa głównie o mieszkaniach subsydiowanych) najemcy mają szansę w dłuższej perspektywie wykupić mieszkanie (tzw. najem z dojściem do własności).
Heimstaden
Jedną z najaktywniejszych spółek na rynku PRS w Polsce jest Heimstaden. Firma działa w naszym kraju od 2020 r. Już dwa lata później spółka wprowadziła na polski rynek 282 mieszkania. Pod koniec 2023 r. miała w swojej ofercie blisko 1000 lokali (w ramach czterech projektów w Warszawie i jednego w Krakowie). Co więcej, spółka deklaruje, że to dopiero początek - do końca 2024 r. jej portfolio ma obejmować ponad 2200 mieszkań w dziewięciu różnych lokalizacjach. Na rynku europejskim Heimstaden funkcjonuje już od 25 lat w 10 krajach Europy – oprócz Polski są to Niemcy, Czechy, Wielka Brytania, Holandia, Finlandia, Szwecja, Norwegia, Dania i Islandia. Grupa Heimstaden dysponuje łącznie ponad 155 000 mieszkań na wynajem.
Heimstaden posiada w swoim portfelu zarówno „typowe” (z punktu widzenia polskiego najemcy) mieszkania pod wynajem, czyli kawalerki i mieszkania 2-pokojowe, jak i większe lokale, 3- i 4-pokojowe.
W przypadku Heimstaden warto zwrócić uwagę na transakcje, które spółka przeprowadziła w ostatnich latach. Dobrym przykładem jest nabycie 400 mieszkań w Warszawie od firmy deweloperskiej Dantex (lokale znajdują się na Osiedlu Aurora). Heimstaden nabył również od Marvipolu 138 mieszkań w warszawskiej inwestycji Unique Tower.
LifeSpot
W kontekście rynku PRS warto również wspomnieć o platformie LifeSpot, założonej w III kwartale 2021 r. przez Griffin i Ares Management Corporation. Spółka zarządza obecnie niemal 1400 lokalami w Warszawie, Łodzi, Gdyni i Wrocławiu. Kolejne niespełna 1800 lokali jest w budowie, natomiast nieco ponad 2400 – na etapie pozyskiwania pozwoleń. Spółka szacuje, że mieszkania zostaną oddane do użytku w ciągu maksymalnie 3 lat. Celem platformy jest zwiększenie portfolio do 10 000 lokali w ciągu 3-4 lat. Część z tych lokali ma zaprojektować, wybudować i wykończyć Murapol Projekt 59 (spółka zależna Murapolu) w ramach dwóch inwestycji w Krakowie – odpowiednio na 444 i 249 lokali.
Co ciekawe, współwłaścicielem spółki i asset managerem spółki jest inwestor Griffin Capital Partners – podobnie jak w przypadku wspominanej już wyżej spółki Resi4Rent.
Rynek PRS: potencjalna korzyść dla branży budowlanej, ale niekoniecznie dla polskich inwestorów
Na razie inwestycje na rynku PRS najczęściej obejmują kilkaset lokali w ramach jednej lub kilku inwestycji. Eksperci są zgodni, że najem instytucjonalny w Polsce dopiero się rozpędza. Z perspektywy potencjalnych najemców rozwój rynku PRS to z pewnością dobra wiadomość. Niekoniecznie jednak zyskają na tym polscy inwestorzy. Działalność spółek funkcjonujących na rynku PRS najczęściej jest finansowana ze środków europejskich funduszy i instytucji lub poprzez pożyczki i kredyty bankowe (w zeszłym roku Santander Bank Polska udzielił spółkom Heimstaden kredytu w wysokości 47,2 mln euro).
Pewne korzyści z rozwoju rynku PRS w Polsce może odnieść branża budowlana i deweloperzy. Wydaje się jednak, że to jedyne sektory, którym może zależeć na rozwijaniu się najmu instytucjonalnego w Polsce. Należy podkreślić, że rynek PRS jest atrakcyjny przede wszystkim dla inwestorów zagranicznych.
Z perspektywy polskiego inwestora tworzenie i poszerzanie portfeli mieszkań przez (najczęściej) zagraniczne fundusze nie jest zjawiskiem pozytywnym, ponieważ może poskutkować wzrostem cen nieruchomości i zdominowaniem całego rynku najmu przez najem instytucjonalny. Może mieć to również negatywne skutki dla najemców i osób, które chcą kupić mieszkanie z rynku pierwotnego na własne potrzeby mieszkaniowe. Ekspansja zagranicznych funduszy może grozić jeszcze większymi wzrostami cen i znaczącym zmniejszeniem podaży.
Z tego względu potrzebne są przepisy, które w większym stopniu ułatwią polskim podmiotom działalność na rynku PRS (jak m.in. wprowadzenie polskiego odpowiednika zachodnich REIT-ów) a także regulacje dotyczące działalności podmiotów zagranicznych. Na razie, mimo zapowiedzi poprzedniej ekipy rządzącej, takie regulacje nie zostały wprowadzone. Warto mieć też na uwadze, że zdaniem ekspertów rynek PRS będzie rozwijać się w Polsce coraz szybciej, a do końca dekady najem instytucjonalny może liczyć nawet 100 000 lokali - i dlatego też niezbędne jest budowanie zarówno większej świadomości na temat najmu instytucjonalnego wśród polskich inwestorów oraz wprowadzanie odpowiednich regulacji, które ułatwią, a nie utrudnią inwestycje Polskim podmiotom (np. nadal nie mamy sprawnie działających platform crowdfundingu inwestycyjnego na rynku nieruchomości - głównie ze względu na niestabilność prawa i zaostrzanie regulacji dotyczących takich platform).
Uciekająca szansa dla drobnych inwestorów indywidualnych
Mimo dużej aktywności indywidualnych inwestorów na rynku mieszkań pod wynajem, grupowe formy finansowania większych inwestycji na tym rynku nadal są ignorowane lub budzą znaczną nieufność wśród drobnych inwestorów. Polscy indywidualni inwestorzy mogą przez to przespać moment i zostawić ogromny kawałek tortu większym i sprawniejszym zagranicznym podmiotom.
„Kowalski” kupujący kawalerkę pod wynajem nie wygra na rynku z funduszem kupującym 400 mieszkań w jednej inwestycji. Konieczne jest zatem łączenie sił drobnych inwestorów w ramach zorganizowanych lokalnych podmiotów, które oferują możliwość grupowego inwestowania w nieruchomości pod wynajem.
Nieufność inwestorów wynika z pojawiających się na rynku nieruchomości ofert finansowania inwestycji w formie długu z bardzo słabym zabezpieczeniem (często de facto bez zabezpieczenia), co niejednokrotnie kończyło się utratą kapitału przez inwestorów, gdy deweloper nie zdołał ukończyć inwestycji. Z tego względu warto wybierać projekty, w których inwestujemy w już istniejące nieruchomości, a podmiot realizujący daną inwestycję nie jest zadłużony. Mimo bumu na rynku nieruchomości trzeba pamiętać, że proces budowlany zawsze obarczony jest ryzykiem, a nadmierne zadłużenie spółek realizujących tego rodzaju projekty może się skończyć utratą płynności, a w skrajnym przypadku bankructwem i utratą kapitału przez inwestorów.
Warto z tego względu zwrócić uwagę na podmioty oferujące grupowe inwestycje w formie udziałów lub akcji w spółce, która bezpośrednio nabywa za te środki nieruchomości i nie emituje żadnego długu. Inwestor może wówczas czerpać dochody z najmu lub ze sprzedaży takiej nieruchomości, ale nie jest obarczony ani ryzykiem budowlany ani kredytowym.
Jako WG Holding pomagamy dostarczać rozwiązania dla grupowych inwestycji w nieruchomości oraz dajemy dostęp do atrakcyjnych okazji inwestycyjnych. Skontaktuj się z nami jeśli chcesz się dowiedzieć więcej.
Zespół WG Holding
