Przyszły rok wydaje się obiecujący dla wynajmujących. I dla tych, którzy dopiero myślą o zakupie
Osoby, które zastanawiają się nad inwestowaniem w nieruchomości, zazwyczaj myślą o zakupie mieszkania pod wynajem. W obecnej sytuacji część potencjalnych inwestorów może jednak wątpić w sens kupna nieruchomości w tym celu – zwłaszcza po zapoznaniu się z danymi dotyczącymi popytu i stawek czynszu najmu. Najprawdopodobniej jednak najem mieszkań w 2024 r. znów stanie się bardziej opłacalny – i to z kilku powodów.
Druga połowa 2023 r. przyniosła spadki stawek najmu. Ale niewielkie i tylko w porównaniu do II kwartału roku
W III kwartale 2023 r., jak wynika z nowego raportu Expandera i Rentier.io, stawki najmu nieznacznie spadły – we wrześniu odnotowano spadek o 1 proc. w porównaniu do sierpnia. Jest to sytuacja stosunkowo nietypowa, ponieważ wrzesień jest tradycyjnie okresem poszukiwania mieszkań do wynajęcia przez studentów. W tym roku zmiany wymusił jednak rządowy program Pierwsze Mieszkanie, a konkretniej Bezpieczny Kredyt, będący jego główną składową.
Preferencyjny kredyt spowodował wzrost popytu na nieruchomości. Dzięki programowi zakup mieszkania był możliwy również dla tych osób, które wcześniej nie posiadały odpowiedniej zdolności kredytowej (a często również oszczędności, ponieważ Bezpieczny Kredyt można było zaciągnąć bez wkładu własnego). Tym samym można założyć, że przynajmniej część osób, które zdecydowały się na Bezpieczny Kredyt, były wcześniej najemcami – co przełożyło się na niewielki spadek popytu wśród najemców i w konsekwencji nieznaczne obniżki stawek najmu.
Warto jednak zwrócić uwagę na inne dane wspomnianego wyżej raportu. Okazuje się bowiem, że jeśli pod uwagę weźmie się dłuższy okres, to przeważają niewielkie wzrosty stawek najmu. Na przykład od stycznia do września stawki najmu wzrosły średnio o 1,3 proc., natomiast porównując z analogicznym okresem 2022 r. – już o 2,5 proc.
Małe mieszkania nadal bezpieczne dla inwestorów. Stawki najmu w tym segmencie wciąż rosną
Osoby, które rozważają inwestowanie w nieruchomości pod wynajem powinny mieć też świadomość, że spadki stawek najmu praktycznie nie dotyczą najmniejszych mieszkań (do 35 mkw.). W porównaniu z I kwartałem 2023 r., koszty najmu za metr kwadratowy w III kwartale roku wzrosły średnio o 2,5 proc. Dodatkowo w wielu miastach wzrosty były znacznie wyższe (np. w Gdańsku aż o 7,8 proc., Wrocławiu – 4,7 proc., Poznaniu – 4,8 proc., w Bydgoszczy - o 4,3 proc.). To zatem oznacza, że nawet jeśli na rynku najmu trwa niewielka korekta, to inwestycje w większości dużych miast są bezpieczne – a wynajmujący nie tylko nie muszą obniżać stawek najmu, ale wręcz mogą pozwolić sobie na ich podniesienie.
W 2024 r. sytuacja dla wynajmujących może być jeszcze lepsza
Jeśli jednak kogoś niepokoi obecna sytuacja na rynku nieruchomości, to warto mieć świadomość, że najprawdopodobniej w ciągu kilku kolejnych miesięcy trend ulegnie odwróceniu, a popyt na mieszkania wyraźnie wyhamuje. Wszystko za sprawą – ponownie – Bezpiecznego Kredytu.
Tym razem chodzi jednak o zamknięcie naboru wniosków o preferencyjny kredyt w pierwszych dniach stycznia 2024 r. Eksperci szacują, że już w tym roku wyczerpie się limit środków zarezerwowany na lata 2023-2024. To z kolei poskutkuje zamknięciem naboru wniosków co najmniej do końca przyszłego roku. Niewykluczone zresztą, że Bezpieczny Kredyt zostanie całkowicie wycofany przez nowy rząd – i nie wiadomo, czy będzie zastąpiony innym, analogicznym programem. Niezależnie jednak od tego, czy Bezpieczny Kredyt ulegnie likwidacji, czy też „tylko” zostanie zawieszony do końca 2024 r. – popyt na nieruchomości osłabnie, a sytuacja na rynku nieruchomości ustabilizuje się. To może natomiast poskutkować wzrostem zainteresowania najmem mieszkań wśród osób, które nie zdążą złożyć wniosku o Bezpieczny Kredyt, a wstrzymywały się przez ostatnie miesiące z usamodzielnieniem się i wynajmem nieruchomości. W takiej sytuacji skutkiem byłby ponowny wzrost stawek najmu.
Dla osób, które dopiero rozważają inwestycję w nieruchomości pod wynajem jest jeszcze jedna dobra wiadomość. Zawieszenie programu Bezpieczny Kredyt lub jego całkowite wycofanie powinno przynieść stabilizację na rynku, jeśli chodzi o ceny nieruchomości. Pojawiają się wręcz prognozy o możliwych spadkach cen. Jak ocenia prezes PKO Banku Hipotecznego Katarzyna Kurkowska-Szczechowicz, zakończenie programu Bezpieczny Kredyt spowoduje spadek cen mieszkań o ok. 5-8 proc. w perspektywie roku. Może to być zatem dobry moment na zakup nieruchomości w celach inwestycyjnych.
Prognozy dla wynajmujących i osób chcących zakupić mieszkanie pod wynajem są zatem całkiem dobre – a chwilowa korekta stawek najmu (i to nie we wszystkich segmentach) nie powinna wzbudzać większego zaniepokojenia. Należy oczywiście brać pod uwagę fakt, że nowy rząd może zdecydować się np. na wprowadzenie kredytu 0 proc.; przedstawiciele obecnej sejmowej większości podkreślali jednak wielokrotnie, że chcą przede wszystkim skupić się na zwiększeniu podaży nieruchomości w Polsce. Tym samym wynajmujący nie powinni obawiać się gwałtownych, negatywnych zmian na rynku mieszkań w przyszłym roku.
Koszty najmu m2 w III kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany
Miasto | Małe mieszkanie | Średnie mieszkanie | Duże mieszkanie |
Bydgoszcz | 52 zł (4,3%) | 41 zł (1,4%) | 33 zł (-5,3%) |
Gdańsk | 80 zł (7,8%) | 63 zł (4,2%) | 54 zł (2,4%) |
Katowice | 56 zł (5%) | 44 zł (1,2%) | 38 zł (-4,3%) |
Kraków | 76 zł (3,4%) | 60 zł (2,6%) | 51 zł (1,4%) |
Lublin | 63 zł (3%) | 47 zł (2,1%) | 38 zł (-2,5%) |
Łódź | 58 zł (-1,6%) | 42 zł (-1,5%) | 37 zł (-5,9%) |
Poznań | 64 zł (4,8%) | 50 zł (4%) | 41 zł (0%) |
Toruń | 51 zł (-0,2%) | 39 zł (-0,5%) | 30 zł (-4,6%) |
Warszawa | 90 zł (1,7%) | 72 zł (1,7%) | 68 zł (-1,8%) |
Wrocław | 81 zł (4,7%) | 60 zł (3,8%) | 51 zł (1,3%) |
Z powyższej tabeli jasno wyniak, że spadki cen najmu dotknęły głównie największych mieszkań. Należy wziąć pod uwagę również fakt, że dane ukazują zmiany cen najmu w stosunku do poprzedniego kwartału, w którym odnotowaliśmy rekordowe wzrosty. Obecne spadki cen najmu nalezy zatem traktować jako lekką korektę, a nie sygnał dłuższych i większych spadków.
Zespół WG Holding
