Rynek mieszkaniowy po I kwartale 2025. Wielka stabilizacja, czy nadchodzące spadki?

Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wkroczył w 2025 rok w fazę wyraźnego spowolnienia po okresie wysokiej dynamiki wywołanej programem „Bezpieczny Kredyt 2%”. Dane zebrane w pierwszym kwartale wskazują na stabilizację cen, wzrost podaży ze strony deweloperów oraz coraz silniejsze zróżnicowanie regionalne. Na horyzoncie widać też możliwe obniżki stóp procentowych, które mogą ponownie uruchomić popyt kredytowy.

Ceny mieszkań: lokalne korekty i stabilizacja tempa wzrostu

Zgodnie z analizami Otodom Analytics i Polityki Insight, kwartalna dynamika wzrostu cen mieszkań spadła z 12% do 8%, a realny wzrost po uwzględnieniu inflacji wyniósł około 3% r/r. To sygnał wyhamowania po wcześniejszej ekspansji. Na rynku widoczne są już pierwsze lokalne korekty - np. w Kielcach odnotowano spadek cen o 5,4%, podczas gdy w Gdańsku i Bydgoszczy obserwujemy dalszy wzrost.

W ujęciu inwestycyjnym oznacza to potrzebę selektywnego podejścia i dogłębnej analizy poszczególnych rynków lokalnych. Przewaga podaży nad popytem w niektórych miastach otwiera przestrzeń do negocjacji cen i zwiększa potencjał stopy zwrotu z wynajmu. Ceny najmu są bowiem nadal stabilne z tendencją wzrostową, co w połączeniu z obniżką cen nieruchomości wpłynie na zwiększenie rentowności najmu.

Przyjrzyjmy się trendom

W IV kwartale 2024 roku ceny mieszkań w Polsce kontynuowały trend spowolnienia wzrostów obserwowany od połowy roku, podczas gdy I kwartał 2025 przyniósł dalszą stabilizację z regionalnymi zróżnicowaniami.

IV kwartał 2024:

• Rynek pierwotny: Średnie ceny w 17 największych miastach wzrosły o 14% r/r, podczas gdy na rynku wtórnym odnotowano wzrost o 18% r/r.

• Spowolnienie tempa: W październiku i listopadzie dynamika wzrostu w 6 największych miastach zbliżyła się do 0% zarówno w segmencie pierwotnym, jak i wtórnym.

• Warszawa i Kraków: W grudniu 2024 ceny nowych mieszkań w stolicy utrzymywały się na poziomie 17,6 tys. zł/m² (piąty miesiąc stabilizacji), podczas wtórny rynek w Krakowie odnotował spadek o 3,3% r/r.

I kwartał 2025:

• Styczeń: Indeks Cen Mieszkań wyniósł 5,75%, ze spadkami w 4 województwach (świętokrzyskie: -4%, opolskie: -3,9%) i wzrostami w zachodniopomorskim (+4,4%).

• Luty: W 6 największych miastach ceny wzrosły o 0,2% m/m, ale Warszawa i Kraków odnotowały pierwsze od 3 lat spadki roczne (-0,3% i -3,3%).

• Stabilizacja: Średnia cena w Polsce utrzymała się na poziomie 11,8 tys. zł/m², a w dużych miastach 15,4 tys. zł/m².

Porównanie dynamiki

• Roczne wzrosty: W IV kwartale 2024 wyniosły 10-18%, podczas gdy w I kwartale 2025 spadły do 3,4-5,75%.

• Realne ceny (po inflacji): W IV kwartale wzrost ok. 3%, w I kwartale zbliżenie do 0% ze względu na przyspieszenie inflacji.

Większość ekspertów na rynku wskazuje, że rynek wszedł w fazę stabilizacji, z lokalnymi korektami cen w największych aglomeracjach. W nadchodzących miesiącach oczekuje się utrzymania tej tendencji, z ewentualnymi niewielkimi spadkami w segmencie premium.

Podaż rośnie - konkurencja również

W największych aglomeracjach dostępnych jest obecnie około 73 tys. nowych mieszkań - to efekt inwestycji uruchomionych jeszcze w latach 2023–2024. Jednocześnie rośnie presja kosztowa związana z materiałami budowlanymi, energią oraz wynagrodzeniami, co obniża marże deweloperów. Rynek wtórny również odnotowuje zwiększoną podaż - prognozowany jest jej wzrost nawet o 20%.

W konsekwencji deweloperzy są coraz bardziej skłonni do indywidualnych negocjacji cenowych, zwłaszcza w przypadku większych metraży lub lokali gotowych do odbioru.

Stopy procentowe: perspektywa luzowania

Na początku roku Rada Polityki Pieniężnej utrzymała stopy na poziomie 5,75%. Jednak prognozy głównych ośrodków analitycznych wskazują na możliwość pierwszych obniżek w drugiej połowie 2025 roku. Obniżka o 0,75 pkt proc. może zwiększyć zdolność kredytową o ok. 7% i obniżyć miesięczną ratę kredytu hipotecznego o wartości 400 tys. zł o ponad 190 zł.

Dla inwestorów i nabywców indywidualnych oznacza to szansę na poprawę warunków finansowania w drugiej części roku, co może ponownie uruchomić popyt i wpłynąć na wzrost cen w końcówce 2025.

„Pierwsze Klucze” - nowy impuls na rynku wtórnym

Trwają prace nad programem „Pierwsze Klucze”. Ma to być system dopłat do rat kredytowych dla osób z rocznym dochodem do 120 tys. zł. Wsparcie ma objąć wyłącznie mieszkania z rynku wtórnego, co stanowi istotną zmianę względem poprzednich programów. Limity cenowe na poziomie 10-11 tys. zł/m² mają przeciwdziałać przegrzaniu rynku, ale gminy mają uzyskać uprawnienia do ich modyfikowania, więc realne limity lokalne nie są jeszcze znane i nie wiadomo jak wpłyną na kształtowanie się cen.

Jeśli limity pozostaną stosunkowo niskie, program może przyczynić się do zwiększenia rotacji mieszkań z rynku wtórnego w niskim i średnim standardzie. Mieszkania w lepszym standardzie i w lepszych lokalizacjach mogą “nie załapać się” na limity, co może utrudnić ich sprzedaż.

Prognozy na kolejne kwartały

Analitycy PKO BP zakładają kontynuację stabilizacji cen z możliwymi korektami w miastach, gdzie przewaga podaży nad popytem będzie się pogłębiać. Kluczowe znaczenie będą miały decyzje RPP, tempo wdrażania programu „Pierwsze Klucze” oraz sytuacja makroekonomiczna.

W Warszawie utrzymuje się rosnący popyt na najem długoterminowy - czynsz za 2-pokojowe mieszkanie przekracza 3500 zł miesięcznie. Równocześnie część właścicieli rezygnuje z najmu krótkoterminowego, co zwiększa dostępność lokali dla stabilnych najemców.

Wnioski dla inwestorów

Obecne warunki rynkowe sprzyjają inwestorom, którzy podejmują decyzje oparte na danych, a nie emocjach. Dobre przygotowanie, znajomość realiów lokalnych i umiejętność szybkiej reakcji będą kluczowe dla osiągnięcia atrakcyjnych stóp zwrotu w nadchodzących miesiącach.

Biorąc pod uwagę uruchomienie programu “Pierwsze klucze” oraz zapowiadane niedawno przez Adama Glapińskiego obniżenie stóp procentowych, nie należy się spodziewać poważnych spadków. Lokalne korekty cen ofertowych są jednak w niektórych lokalizacjach bardzo prawdopodobne. Trzeba jednak o nie często zawalczyć samemu - poprzez aktywne poszukiwanie atrakcyjnych ofert oraz skuteczne negocjacje.

Jeśli chcesz zainwestować w mieszkanie pod wynajem albo jeśli chcesz skutecznie sprzedać swoją nieruchomość - skontaktuj się z nami. Chętnie pomożemy.